Forum

afrekening nutsvoorzieningen

MLVC
0 thumb_up 8 comment Andere particulier
#Voorbereidende werken · 2 weken geleden

Wat mag een promotor aanrekenen als nutsvoorzieningen? Ik heb een nieuwbouw appartement in een project gekocht. Ik ontving in maart 2019 een eerste factuur met als enige mededeling: 'voorlopige afrekening nutsvoorzieningen' voor een bedrag van 4.068,63Eur incl BTW. In december 2019 ontving ik een tweede factuur met als enige mededeling: 'Afrekening nutsvoorzieningen' voor een bedrag van 1.491,82Eur incl BTW. Toen stelde ik de vraag om details te ontvangen want ik wil wel graag op basis van de facturen van de onderaannemers nakijken waar deze bedragen vandaan komen. Ze kunnen om het even welk bedrag op die factuur zetten. Wij mogen toch weten wat we waarvoor betalen? Tot op heden kreeg ik geen duidelijk antwoord maar tot mijn grote verbazing kreeg ik op 15 mei 2020 wel een derde factuur met als enige mededeling 'Finale indafrekening nutsvoorzieningen' voor een bedrag van 748,42Eur incl. BTW. Dus deed ik weer navraag en kreeg ik te horen dat ze een heleboel facturen waren vergeten in rekening te brengen. Nu heb ik de volgende vragen aan de mensen van dit forum:

1. Wat behoort tot de afrekening nutsvoorzieningen en wat behoort tot de prijs die ik betaal voor de constructie. vb. ze rekenen het graven van sleuven aan bij de nutsvoorzieningen maar volgens mij maakt dit toch deel uit van de constructie?

2. Wanneer op een factuur staat 'afrekening' dan verwacht ik dat dit de eindfactuur is. Mogen ze dan een half jaar later nog een factuur sturen met de mededeling 'finale eindafrekening' en met het 'excuus' dat ze facturen over het hoofd hebben gezien?

3. Keer op keer vraag ik om een verduidelijkend gesprek en keer op keer wordt er simpelweg een algemene mailing naar iedere mede-eigenaar gestuurd met de uitleg dat deze facturen aan de consignatiekas moeten betaald worden omdat ze in een gerechtelijke procedure zitten met een onderaannemer van dit project. Maar op mijn vragen naar verduidelijking van de cijfers krijg ik stilzwijgen en een 'njet' om samen rond de tafel te gaan zitten. Volgens hen is alles duidelijk en ontvingen we alle documenten die we moeten ontvangen. 30% van de mede-eigenaars heeft deze factuur/facturen niet betaald omdat ze duidelijkheid wensen. Intussen beginnen mede-eigenaren de uitputtingsslag beu te worden en betalen ze om van de miserie vanaf te zijn. Ik kan met deze manier van werken niet akkoord gaan. Hoe kan ik dit nog aanpakken zonder naar de (vrede?)rechter of verzoeningscommissie bouw te stappen?

Alle reacties

Hugo C.
306 thumb_up 1815 comment
2 weken geleden

Wat staat er precies in de overeenkomst over nutsleidingen? Hoe wordt er normaal afgerekend? Vaste totale  prijs + eventueel meerprijs bij andere keuze materialen?

Patrico
56 thumb_up 588 comment
2 weken geleden

Alles hangt af van awat in je overeenkomst staat? Misschien heb je wel voor een blanco cheque getekend.

MLVC
0 thumb_up 8 comment Andere particulier
2 weken geleden

Ik citeer: Alle aankoppelings-, aansluitings-, plaatsings-, indienststellings-, keurings-, verbruiks- en abonnementskosten van de nutsvoorzieningen (water, gas, elektriciteit, telefoon, internet, riolering, TV_FM distributie), alsook tien procent coördinatiekosten, zijn niet in de verkoopprijs inbegrepen en vallen dan ook ten laste van de kopende partij. De kopende partij zal op eerste verzoek zijn aandeel in de kosten van de nutsleidingen ofwel aan de bouwheer voldoen, op voorlegging van een factuur, ofwel rechtstreeks met de nutsmaatschappijen. De kosten voor aansluiting op de riolering vanaf de rooilijn tot het openbaar net zijn eveneens ten laste van de koper alsook het leveren en plaatsen van de meters in de aangekochte goederen.' Einde citaat.

In een ander punt van de verkoopovereenkomst staat, ik citeer ' de kostprijs en de coördinatiekosten 10% van de aansluiting van de nutsvoorzieningen zoals water, gas, elektriciteit, telefoon, internet, kabeltelevisie, de tellerkasten hiervoor alsook de leidingen hiervoor tot aan de privatieven'. Einde citaat

Mogen ze dan kosten voor grondafvoer, graven van sleuven, bouwen van meterlokaal (ook de vloer wordt apart aangerekend), ... aanrekenen? 

Wie beslist er trouwens of er aan de bouwheer of rechtstreeks aan de nutsmaatschappijen wordt betaald want beide opties staan letterlijk in de verkoopovereenkomst. Aangezien ik dit interpreteer alsof ik ook rechtstreeks aan de nutsmaatschappijen zou mogen betalen dan impliceert dat toch al dadelijk dat alle andere facturen van de bouwheer bij de constructieprijs horen en niet bij de nutsafrekening?

Bovendien rekenen ze kosten aan die ze niet met een factuur kunnen staven.

Daarnaast controleren ze de facturen niet. Ik heb de facturen die ik uiteindelijk van hun ontving nagerekend en op een factuur van De Watergroep zit een fout op voor een bedrag van 2.832,74Eur incl. 6% BTW. De uitleg die ik van de bouwheer krijg: 'moet je zelf maar met De Watergroep bekijken'. Alsof De Watergroep mij gaat uitleg geven? Die factuur is tussen de bouwheer en De Watergroep. Nadien wordt die aan mij als 'koper' doorgerekend. Bovendien moet ik hun 21% BTW betalen terwijl zij maar 6% aangerekend krijgen. 

Bij een andere vraag om verduidelijking krijg ik als antwoord dat het 'waarschijnlijk' een verschil tussen offerte en definitieve factuur betreft. Waarschijnlijk !!!!!! Dat snap ik dus echt niet. Nog een voorbeeld van een antwoord, ik citeer: 'interne kosten of moeilijk traceerbare kosten' einde citaat. Ofwel weet je wat je bestelde, geleverd kreeg, op offerte had en dat alles kijk je na met je uiteindelijke factuur ofwel doe je zomaar op en weet je niet waar je mee bezig bent (sorry voor die crue uitdrukking). Voeren ze daar dan een 'creatieve boekhouding' waarbij ze 'waarschijnlijke' bedragen op willekeurige posten inboeken?

Daarnaast rekenen ze op de factuur van de onderaannemers of nutsbedrijven nog eerst een 'variabele fee' die tussen de 7 en de 15% schommelt en waarover ik nergens in de verkoopdocumenten iets terugvind. Op die som (factuurprijs onderaannemer/nutsbedrijf) + variabele fee rekenen ze dan nog eens de 10% coördinatiekost en op de som van dat alles 21%. Volgens mij is hun 'interne variable fee' totaal ongeoorloofd.

Bovendien staat er in de verkoopovereenkomst, ik citeer 'De koper zal een voorschot in de aansluitingskosten, zijnde tweeduizend vijfhonderd Euro betalen nadat het gebouw wind- en waterdicht is gemaakt. Het saldo van de aansluitingskosten te betalen bij oplevering.' Einde citaat.

Dat voorschot hebben ze dus niet opgevraagd bij het wind-en waterdicht zijn van het gebouw maar een tijdje later en voor een bedrag van 4.068,63 incl BTW. De melding was 'voorlopige afrekening' omdat ze zogezegd nog op een factuur van de Watergroep aan het wachten waren. Een paar maanden later kreeg ik dan een eindafrekening voor een bijkomend bedrag van 1.491,82Eur wat me absurd veel leek aangezien er bij de voorlopige afrekening zogezegd alleen een factuur van De Watergroep ontbrak. Dus interpelleer ik hen. In hun mail schrijven ze dat het een eenmalige afrekening is. Maar bijna een half jaar later krijg ik terug een factuur met deze keer de melding 'finale afrekening' dus na de voorlopige afrekening volgde een afrekening (wat ik als eind beschouw) en dan nog eens een finale afrekening. Voor een bedrag van 748,82Eur incl BTW. Blijkbaar waren ze door mijn vraag om 'bewijs met facturen uw afrekening' op nog een pak andere facturen uitgekomen (doe die 748,82 * 62 appartementen en dan spreken we over een bijkomend bedrag van 46.426,84Eur) en die rekenden ze ons nu nog eens extra aan 'omdat we om uitleg hadden gevraagd'. Zo'n praktijken zijn toch niet te verantwoorden? Hoe voeren die hun boekhouding? Moet ik dat niet melden aan 'bevoegde instanties' (welke dan?) om de boel daar eens te gaan uitspitten?

Bij elke vraag om verduidelijking krijg ik intussen telkens een 'standaard' antwoord welk erop neerkomt dat alle vragen beantwoord werden en dat de factuur aan de consignatiekas (wegens een gerechtelijk dispuut dat ze hebben met een onderaannemer in dit project) moet worden betaald. Maar concrete antwoorden of bijkomende bewijsstukken krijg ik dus niet.

Ik kan me niet van de indruk ontdoen dat ze door 'de kapotte grammofoonplaat' te spelen een uitputtingsslag proberen te voeren zodat de kopers (30% van de kopers heeft initieel geweigerd deze facturen te betalen maar beetje bij beetje beginnen de anderen toch te betalen 'omdat het sop de kool niet waard is') uiteindelijk toch zouden betalen. Ze weten natuurlijk ook dat een gerechtelijke procedure veel meer gaat kosten. Dat noem ik dus machtsmisbruik en daar kan ik me niet bij neerleggen. Indien ze blijven weigeren om me alle bewijsstukken (in de verkoopovereenkomst staat duidelijk dat ze facturen moeten voorleggen) te geven en indien ze blijven weigeren het gesprek aan te gaan dan wil ik dit aan zoveel mogelijk instanties doorgeven zodat dit bedrijf eens grondig wordt doorgelicht. Dus alle adviezen en tips zijn welkom (inspecties, ombudsdiensten, belastingen, ...). Dit is echt geen manier van werken.

MLVC
0 thumb_up 8 comment Andere particulier
2 weken geleden

Aan Hugo C. Het betreft de nutsafrekening. Dit heeft niets te maken met eventuele meerprijzen bij materiaalkeuzes (vb. vloeren, keuken, badkamer) tijdens de bouw. Dit betreft de verplichte aansluitingen water, gas, elektriciteit, ... Dus daar hebben wij als koper niet in te kiezen.

Hugo C.
306 thumb_up 1815 comment
2 weken geleden

Bij eengezinswoningen zal de bouwpromotor de kost direct doorschuiven naar de koper/eigenaar omdat het daar eenvoudig is. Bij een appartementsgebouw gaat het hem op minstens één aansluiting maar verschillende abbonnees (tellers) en daar is het logisch dat de bouwpromotor coordineert (en zijn commissieloon opstrijkt). Maar hij moet wel de originele facturen  van het nutsbedrijf voorleggen als er op voorhand geen prijzen gegeven zijn. Voor de meeste nutsbedrijven kunnen de aansluitkosten op hun website geconsulteerd worden. Maar opgelet: de kosten voor de meterkasten elektriciteit  (rack) + aansluitkabel zijn normaal inbegrepen in de elektrische installatie van het appartement . Is er ooit een raming gemaakt van de kosten voor de nutsleidingen?

Dus het beste dat je kan doen is de facturen van de bouwpromotor protesteren per aangetekend schrijven en verwijzen naar de algemene voorwaarden en vragen naar de facturen van de nutsmaatschappijen ter staving. Probeer zelf een raming op te stellen van de kostprijs van de diverse nutsaansluitingen en best kan je dat bedrag al betalen als voorschot. 

Maar hun gedrag lijkt er toch op dat zij in financiële moeilijkheden zitten en proberen zij (of is het al een curator) maximaal te recupereren. Heb je al eens nagezien of zij niet in faling zijn?

Kijk ook eens, op basis van hun btw-nummer, op 

http://www.ejustice.just.fgov.be/tsv/tsvn.htm

 

MLVC
0 thumb_up 8 comment Andere particulier
2 weken geleden

Dat er 10% commissie wordt aangerekend betwist ik niet want dat staat zo in de verkoopovereenkomst maar dat ze op de basisfacturen eerst nog een variabele fee tussen de 7% en de 15% aanrekenen en vervolgens op de som van dat alles nog eens 10% vind ik verre van normaal.

Dat ik de facturen die zij aan de nutsbedrijven hebben betaald moet betalen vind ik ook normaal. Maar dat ze nog een heleboel andere kosten (graafwerken, boringen, vloeren, metsen meterlokaal, ...) apart aanrekenen (veel zonder factuur wegens 'zogezegd' door eigen mensen en bijgevolg op basis van een 'raming') vind ik dan weer niet normaal. 

Betwisten heb ik keer op keer gedaan maar wanneer ik niet betaal beginnen natuurlijk de nalatigheidsinteresten te lopen en bij een gerechtszaak kost een advokaat al meer dan het openstaand bedrag. Wat zijn dan de opties? De meeste mensen zeggen 'facturen betalen' is het goedkoopst. Maar daar kan ik me niet bij neerleggen. Dit is machtsmisbruik. Bij wie kan ik zo'n praktijken aanklagen?

Patrico
56 thumb_up 588 comment
2 weken geleden

Er is de verzoeningscommissie bouw maar die komt niet tussen in dergelijke geschillen. Wat je wel zou kunnen doen is een klacht overwegen bij de economische inspectie: https://meldpunt.belgie.be/meldpunt/

Het gaat tenslotte over een discussie over kosten en facturatie.

Ik heb het al eens gebruikt. Ik moet zeggen dat het goed verlopen is en de klachten toch serieus werden opgepakt.

Hugo C.
306 thumb_up 1815 comment
2 weken geleden

Tenzij anders duidelijk voorzien omhelst het aansluiten van nutsleidingen enkel dat deel dat de nutsbedrijven voorzien in hun offerte + de werken die zij opleggen aan de aanvrager. De elektriciteitskabel van de meterkasten bv moet aangekocht worden, de doorvoeropening naar buiten eventueel te boren indien niet voorzien en het ingraven tot op de rooilijn. Maar het meterlokaal in zijn geheel is niet inbegrepen in "aansluiting nutsleidingen". TELENET of Proximus tem de aansluitdoos van de individuele leidingen , drinkwater tot en met de individuele teller. Aardgasaansluiting tem de gasteller, aansluiting op de individuele leidingen in afstand minder dan 1 meter. 

En natuurlijk niet te vergeten de nutsvoorzieningen voor de gemene delen elektriciteit, aardgas, verbinding riolering vanaf de rooilijn tot de straatriolering. Dit te verdelen volgens de quotiteiten.

In het geheel niets betalen is ook geen oplossing. Indien u, binnen uw mogelijkheden, een raming maakt van de aansluitingen voor uw appartement + uw aandeel in de gemeenschappelijke aansluitingen + 10% dan kan u uw aandeel als voorschot op de definitieve afrekening  betalen. Niets betalen wordt door de rechtbank als negatief beschouwd en zal steeds aanleiding geven tot verwijlintresten en de eventueel voorziene boetes (zie uw contract). Indien u niets betaald zal de bouwpromotor een rechtzaak starten omdat u weigert te betalen. Indien u echter een verantwoord voorschot hebt betaald zal het accent direct op de kern van uw klacht komen te liggen.

Laat je e-mailadres achter en we houden je de hoogte van nieuwe antwoorden en reacties op deze vraag.