Livios: Bouwen aan morgen


Betwisting eindfactuur van aannemer – wat is redelijk?

Betwisting eindfactuur van aannemer – wat is redelijk?

PI314
0 thumb_up 9 comment Andere particulier
#Ramen en deuren · 9 maanden geleden

Na flink wat zoekwerk op het internet en op verschillende bouw-forums, probeer ik via dit platform aan meer informatie te geraken.

 

Wij betwisten een deel van de eindfactuur van onze aannemer (voor een totale verbouwing) vanwege problemen met geplaatste deuren en ramen.  Alvast excuses voor de lange opsomming.

 

De aannemer heeft via een onderaannemer aluminium ramen met dubbel glas en aluminium buitendeuren geplaatst maar de kwaliteit/afwerking is volgens ons niet zoals mag worden verwacht:

a/ een vast raam op het westen, H 2m55 / B 3m, is langs 3 kanten bevestigd in het raamkozijn (links, rechts en onderaan), en bovenaan in een plastieken verluchtingsrooster (verplicht rooster vanwege EPB).  Van zodra er een beetje wind is, kraakt het glas. Als je met je vinger tegen het glas duwt, geeft het mee en kraakt het eveneens.

Dit kraken gebeurt ook als het (later geplaatste) aluminium rolluik gesloten is.

Het is niet het aluminium dat lawaai maakt bij krimpen of uitzetten bij temperatuurverschillen (want normaal zou zijn), het is enkel het glas dat lawaai maakt bij wind.

Wij vrezen dat de glasplaat op zo’n manier beweegt dat mettertijd het raamkader losser en losser in het metselwerk zal staan en dat dit op een gegeven moment volledig moet worden vervangen – als het er al niet uitvalt bij hevige wind.

b/ op dit raam staat in koudere maanden langs de binnenkant zoveel condens dat het er vanaf ongeveer halve hoogte in straaltjes af loopt (de bovenkant blijft blijkbaar droog).  Als de zetel die aan dit raam staat pal het glas raakt, wordt die zetel kletsnat – de ruimte wordt normaal verwarmd.

c/ dit vochtprobleem doet zich ook voor op andere ramen: in de logeerkamer (minimaal verwarmd) en de slaapkamer (nooit verwarmd maar ramen staan winter en zomer dag en nacht op kiep-stand) verzamelt het water zich in plasjes onderaan op het raamkozijn.  Het bed mag niet tegen de muur staan of er vormt zich vocht tussen muur en matras.

d/ ook op de binnenkant van onze voordeur, volledig aluminium met 4 raampjes, verzamelen er zich kleine plasjes onder elk glasraam

e/ een groot kiepraam, H 1m20 / B 1m90, “valt” slechts 5-6cm open, waardoor dit raam bij het minste zuchtje wind dicht knalt:.  De armen die het raam tegenhouden wanneer het open staat, zijn volgens ons te kort en kunnen volgens de aannemer niet worden verlengd – onze andere (kleinere) kiepramen blijven bij tocht wel open, de opening is groter (dus de steunarmen langer), die ramen zijn minder zwaar.  Er is nergens ruimte om een spie te steken zodat het raam niet kan dichtvallen.

f1/ de ramen naar het terras (H2m55 / B 2 x 2m70) bestaan uit 1 schuifraam en 1 vast raam met plastieken verluchtingsrooster, bevestigd zoals het westelijk raam (punt a).  Wanneer je tegen dit vaste raam duwt met je hand, buigt het flink door en bewegen ook de andere ramen in deze ruimte (drukverplaatsing?).  Dit raam kraakt niet (meer), het is nu beschermd tegen de wind door een grote overkapping van 3m diep, met zijmuren, en de bovenkant van het glas werd “vast gespoten” (silicone?) in het plastieken ventilatierooster.

f2/ dit vaste raam is licht beschadigd, vergelijkbaar met steenslag-schade aan een voorruit van een auto, er ontbreekt een stukje glas (zichtbaar en voelbaar)

g/ een aluminium deur, zuidwaarts gericht, is zo nauw afgesteld dat, naargelang het weer, het slot met de sleutel zo moeilijk dichtgaat dat we riskeren dat de sleutel zal afbreken door de grote kracht die we er moeten opzetten

h/ voor het (nu verminderde) condens-probleem heeft de onderaannemer vastgesteld dat de afwateringsgaatjes in de raamkozijnen te klein waren, die heeft hij bij sommige ramen uitgeboord en daarbij de buitenlak van enkele ramen (licht) beschadigd.

 

Voor de lakschade hebben we een lakstift gekregen; de andere problemen worden niet aangepakt / opgelost / erkend.  De aannemer zegt dat krakende ramen normaal zijn, dat het dichtvallende kiepraam niet kan worden aangepast want “dit wordt niet gemaakt voor zo’n groot raam” (??) en “het is normaal dat kiepramen dichtvallen bij tocht” (onze andere kiepramen blijven nochtans wel open), dat een expert zal beamen dat alle ramen goed zijn bevestigd, dat hij de onderaannemer al heeft betaald en “dit nooit van hem kan winnen voor een rechter”.

Bij discussies over de ramen en deuren moesten wij telkens het initiatief nemen, de aannemer heeft er zich nooit mee bemoeid in ons bijzijn, terwijl hij verantwoordelijk is voor werken uitgevoerd door onderaannemers. Nu blijkt trouwens dat deze onderaannemer enkel ramen plaatste met houten raamkaders.  Wij hebben de raamprofielen op voorhand gezien maar of die correct zijn geplaatst/ineen gezet en of de glaspartijen correct zijn bevestigd, daarover kunnen wij niet oordelen.

 

Onze vraag: zijn de door ons aangehaalde problemen echt problemen of is dit allemaal “normaal” zoals de aannemer beweert?

Hebben wij het recht om ofwel volledige herstellingen ofwel een korting te vragen, en welk bedrag is dan redelijk?

Wij vragen 20% korting voor de ramen en deuren met problemen, die gemakkelijk 40% uitmaken van de totale oppervlakte aan ramen en deuren.  De aannemer wil een korting geven van 1000EUR, op een bedrag van dik 25000EUR.

 

Dank alvast voor wie reageert.

reageer Quote Privébericht Ik heb zelf een vraag

Alle reacties


Reacties

Nick 61
122 thumb_up 691 comment Andere professioneel
9 maanden geleden · Bedankje ontvangen

indien je klachten van ernstige aard zijn en je geraakt er niet uit met de aannemer, stel dan een expert aan die op voorhand door jou betaald moet worden voor de expertise ingeval dat je gelijk krijgt kun je de gemaakte kosten op de aannemer verhalen. ik stel me wel de vraag als hij een korting geeft op het werk en materialen, hoe had je dan gedacht de problemen op te lossen, een korting lost geen probleem op. heb je voor de verbouwing een architect nodig gehad en had deze toezicht op de uitvoering der werken en de gebruikte materialen?

Kris M
474 thumb_up 2109 comment Andere particulier
9 maanden geleden · Bedankje ontvangen

Toch even corrigeren.  Een eenzijdig uitgevoerde expertise wordt nooit door de rechter aanvaard als basis voor een uitspraak.  Ze kan wel zeer nuttig zijn om de conclusies die je aan de rechter voorlegt te funderen maar de rechter zal altijd zelf een (ook door u voor te schieten) gerechtsexpert aanstellen op wiens rapport hij z n oordeel zal baseren.  Een expert aangesteld door u EN door de aannemer wordt door de rechter veelal wel aanvaard.

Door die som in te houden is het aan de aannemer om naar de rechtbank te stappen om in te vorderen.

Je kan ook eerst de geschillencommissie bouwen inschakelen. 

Voorts moet je niet aansturen op korting doch op het opgelost krijgen van de problemen door hem.  Met zijn onderaannemers heb jij niets te maken.  Heb je al per AS (met kopie per gewone brief) in gebreke gesteld? 

Vochtprobleem:  Is dit condensvocht ?  Had je dat met de vorige ramen in ergere mate?  Condensvocht op nieuw dubbel glas zegt mij dat de ruimtes supervochtig zijn.  Moeilijk in te schatten zonder bijkomende analyse.

PI314
0 thumb_up 9 comment Andere particulier
9 maanden geleden

Dank voor je antwoord, Kris.

De reden dat we korting vragen voor de gebreken, is omdat de onderaannemer geen oplossing heeft voor de gebreken en we, nadat dit dossier bij de aannemer is afgehandeld, zelf voor een oplossing willen zorgen met een andere aannemer.  Uiteraard hebben we liefst dat alles wordt in orde gebracht zoals we hadden besteld, maar dat zit er niet in: de onderaannemer is "ermee gestopt" in Belgie en handelt enkel nog in een voormalig oostblokland.  Als onze aannemer de problemen alsnog oplost, betalen we uiteraard graag het volledige bedrag; nu willen we echter een som achter de hand hebben om hem aan te sporen alsnog in actie te komen.

De woning is volledig verbouwd en was daarvoor niet onze eigendom, het is zeker niet vochtig want er verwarmd en verlucht.

We hebben onze aannemer in gebreke gesteld (al hebben we niet exact die woorden gebruikt) per AS.  Als we er met hem niet uitkomen, zullen we de Bouwcommissie Geschillen inschakelen.  Ik wilde via dit forum horen of wij overdreven moeilijke mensen zijn of dat we toch recht hebben op of een volledig herstel van de problemen of een compensatie.

Vriendelijke groeten.

PI314
0 thumb_up 9 comment Andere particulier
9 maanden geleden

Dank je voor je reactie, Nick.

We hebben een architect ingeschakeld voor de afbraakwerken (stabiliteit) en opbouw van de nieuwe ruwbouw, niet voor het nadien verder opvolgen van de werf.

Een korting lost inderdaad het probleem niet op,  maar aannemer en onderaannemer bieden geen oplossingen; als we korting zouden krijgen, kunnen we dat geld gebruiken om de problemen door een ander bedrijf te laten herstellen.  Al beseffen we dat dit duurder uitkomt, we hopen dan wel dat het dan door een echte vakman wordt hersteld en we uit de problemen zijn.

Zoals gezegd, we wilden ons informeren of we overdrijven i.v.m. de aangehaalde problemen zoals de aannemer zegt, want wat wij als problemen oplijsten, is volgens hem "normaal".

Vriendelijke groeten.

Kris M
474 thumb_up 2109 comment Andere particulier
8 maanden geleden · Bedankje ontvangen

De plaatsingsproblemen die je beschrijft hadden idd door de ramenplaatser moeten opgelost worden (loszittend glas, slechtopenend kipraam, stroef sluitende deur, ...)  Laat iemand komen om een offerte te maken om die gebreken op te lossen (of laat ze in regie oplossen) en negotieer die kost als korting.  Hopelijk vind je iemand die aan die ws Oosteuropese ramen wil werken.

Dat je aan de binnenkant condens krijgt op isolerend dubbel glas is evenwel niet normaal en wijst op een vochtproblematiek.  Op superisolerend glas krijg je soms condensatie aan de buitenkant bij een snelle weersovergang van stenge vorst naar vochtige warmere lucht.

PI314
0 thumb_up 9 comment Andere particulier
8 maanden geleden

Dank je, Kris; ik dacht al wel dat de aangehaalde problemen echt wel niet normaal zijn.  

We hebben opnieuw een gesprek met onze aannemer einde maart (vroeger kon hij niet), dan kunnen we hem voorstellen dat

- hij alles alsnog oplost voordat we de finale factuur volledig betalen of

- dat wij een offerte laten opmaken door iemand anders voor de ramen en deuren (gesteld dat we iemand vinden die knoeiwerk wil repareren) en die kosten aftrekken van onze eindfactuur, eventueel vooraf gegaan door een bezoek van een onafhankelijk expert (evt via de Bouwcommissie Geschillen).  

De ramen en profielen op zich zijn wel degelijk materiaal, voor zover we kunnen nagaan, de plaatsing is totaal fout gedaan en moet, denken wij, kunnen worden opgelost.  Wat er fout is met de deuren, dat moet een deskundige verder bekijken.

Bedankt voor je reactie! 

Watcher
14 thumb_up 46 comment Andere particulier
8 maanden geleden · Bedankje ontvangen

Dat hij maar eind maart kan komen, zegt genoeg. Hij is met jullie voeten aan het spelen. Duurt geen ganse dag om de problemen te bespreken, kan gerust op een avond. Heb de indruk dat hij de problemen wil laten aanslepen. 

Stuur AS om hem in gebreke te stellen. Betaal hem niks meer tot alles opgelost is, als het al kan opgelost worden. Als je niks meer gaat betalen, gaat hij ofwel zelf dagvaarden (en zijn de kosten voor de expert voor hem tot de zaak is uitgesproken) of gaat hij niks meer van zich laten horen en dan zul je zelf in actie moeten komen. Denk er aan, met een rechtzaak ben je vertrokken voor 1 of 2 jaar, afhankelijk van het aantal personen dat betrokken is.

Je kunt een deurwaarder de schade laten noteren. Verslagen van deurwaarders zijn rechtsgeldig en als er een expert aan te pas komt, zal hij dit zeker mee opnemen in zijn verslag.

Om zeker te zijn dat een expert rechtsgeldig is, laat je die best aanstellen door de rechter, als er gedagvaard gaat worden. Er zijn experten (bouwexperten.be) die ook langskomen om de zaak voor u te komen bekijken, zodat je zelf ook al weet wat er fout is, zo ben je toch voorbereid. 

PI314
0 thumb_up 9 comment Andere particulier
8 maanden geleden

Dank U voor uw antwoord, Watcher.  Ik hoop dat we een oplossing vinden zonder rechtszaak.

Vriendelijke groeten.

Beste Watcher,

Ik vrees dat U gelijk had dat er met onze voeten wordt/werd gespeeld.  We hebben nog een ultieme poging gedaan om van de aannemer meer informatie te krijgen (details facturen, details over de inhoud van de grote gezamenlijke bedragen in de eindafrekening -er stond enkel een enorm bedrag op met als beschrijving "werken zoals afgesproken", we kregen geen enkel voorstel om bestaande problemen op te lossen, opnieuw een aanmaning via email heeft geen resultaat gehad, dus hebben we hem opnieuw per AS in gebreke gesteld met opsomming van alle redenen waarom we de eindfactuur niet betalen.  Daarop heeft hij een advocaat ingeschakeld, wij ook, er werd al meteen gedreigd met o.a. verwijlinteresten.
Onze advocaat heeft de stukken van de advocaat van de tegenpartij opgevraagd (die er niet zijn want anders hadden wij die ook in ons bezit) en we wachten op de volgende zet.  

Ik vrees dat onze aannemer zal beseffen dat hij TE flink heeft doorgerekend en de bedragen absoluut niet overeenkomen met de ramende meetstaat (en ons contract) en er geen aangepaste offertes meer zijn geweest, laat staan akkoord van onze kant, en dat wij hem misschien nog een miniem bedrag verschuldigd zijn en dat voor hem het sop de kool dan niet waard is, of, nog erger, dat hij ons geld moet omdat we teveel hebben betaald.  Onze advocaat zal ons wel raad geven wat we dan moeten doen; behalve het feit van de onvolledige facturen en de aangehaalde gebreken, kunnen we ook nog steeds on PID niet laten opmaken vanwege, opnieuw, geen details.

Ik vind het erg dat dit soort praktijken andere aannemers een reputatie naam bezorgen en wantrouwen wordt gekweekt bij kandidaat-(ver)bouwers.

Met vriendelijke groeten,

StaalBouw
24 thumb_up 144 comment Andere particulier
7 maanden geleden · Bedankje ontvangen

Ik vind het erg dat dit soort praktijken andere aannemers een reputatie naam bezorgen en wantrouwen wordt gekweekt bij kandidaat-(ver)bouwers.

Jammer genoeg zijn er heel wat dergelijke aannemers actief, hun advocaat is meestal ook al jarenlang hun vertrouwde rechterhand en de politiek maakt het hen de laatste 2 jaar nog makkelijker.

Ik raad u aan om deze aannemer verder op te zoeken via website FOD Economie Public Search, zoek op ondernemingsnummer, op naam zaakvoerder, op adres van de vestiging, etc en vink "enkel actieve ondernemingen" en dergelijke uit. Als bv. aannemers geregeld hun zetel verhuizen en van naam veranderen is er meestal wel iets aan de hand.

Het zou me niet verwonderen dat uw aannemer zich plots failliet zal laten verklaren zodra hij door u gedagvaard zou worden.

Vraag uw advocaat ook een kosten/baten analyse van uw zaak te maken in functie van uw werkelijke financiële schade. Enkel zo kan u afwegen of het starten van een zaak tegen de aannemer zinvol is.
Vraag een bestek aan een erkende, betrouwbare aannemer om de problemen op te lossen zodat u concreet uw schade kan begroten.

Een rechtszaak kost u al snel veel meer dan 10.000 € en de tijd dat de verliezende partij u daarvoor volledig moet vergoeden, is al lang verleden tijd. De "nieuwe" tabel maximale rechtsplegingsvergoeding is slechts een peulschil van wat u zelf heeft moeten bekostigen.

Dergelijke aannemers beseffen dat maar al te goed, juridisch en financieel zijn zij altijd in hun voordeel en anders gaan ze gewoon failliet en doen ze verder onder een andere naam want volgens onze ministers verdient iedereen een 2de kans (aannemers in de bouw zelfs een 3de, 4de, 5de ,... kans om verder op te lichten).

PI314
0 thumb_up 9 comment Andere particulier
7 maanden geleden

Bedankt, "Staalbouw",

Ik heb onze aannemer opgezocht zoals per uw aanwijzigingen (zeer nuttige tip!), gelukkig is hij nog nooit van adres veranderd.

Wat de kosten/baten analyse betreft, daarvoor zouden we eerst gedetailleerde facturen van de aannemer moeten ontvangen om die met de meetstaat te kunnen vergelijken, om te kunnen bepalen of wij nu al niet teveel hebben betaald of dat wij effectief nog een eindbedrag moeten betalen.  De redenering van de aannemer is "wat maakt het uit wat er (niet) op de facturen staat, de werken zijn uitgevoerd voor bedrag X en dat moeten julie betalen".  Van de weinige details die we nu wel kennen, zien we dat prijzen van de ramende meetstaat (waarop ons contract is gebaseerd) flink werden overschreden.  Uiteraard zonder ons voorafgaandelijk akkoord.

De aannemer heeft een advocaat ingeschakeld, wij dus ook, en we wachten nu op de stukken (detailfacturen) en bewijzen (bijvoorbeeld dat er geen gebreken zijn) van de tegenpartij en op een eventuele dagvaarding.  Komt die dagvaardiging niet, dan zullen we ons beraden wat onze volgende stappen zijn.  In elk geval zullen we de problemen met de deuren en ramen moeten laten oplossen.  Dag en nacht een rolluik gesloten houden omdat je bang bent dat anders het raam eruit dondert door de wind en zelfs dan nog het glas horen kraken, dan hadden we even goed de muur kunnen laten staan en er geen raam in laten zetten...

Jammer, ik had echt graag onze aannemer kunnen aanraden als een goeie vakman en een correct persoon om mee te werken, daar is veel vraag naar, heb ik de indruk.

Met vriendelijke groeten,

1 2 · Volgende

Laat je e-mailadres achter en we houden je de hoogte van nieuwe antwoorden en reacties op deze vraag.

Relevante vragen

Weet jij het antwoord op deze vragen?