Kandidaat-bouwheer853

Lid sinds 6/4/2016

  • Andere particulier
  • 27 vragen gesteld
  • 16 vragen beantwoord
  • 7 vragen goed beantwoord
  • 0 bedankjes ontvangen
  • 33 leden bedankt
Kandidaat-bouwheer853 Andere particulier Privébericht

Geschiedenis

Na een brand in aanpalende garage, washok en staanplaats caravan van een privaat verhuurde woning raadt de verzekeringsmaatschappij aan de eigenaar aan dat gedeelte af te breken en te heropbouwen.

Dat grotendeels afgebrand gedeelte, dus geïntegreerd in het ganse gebouw, is minder dan 40 m2.

Voor de heropbouw (nieuwbouw) is blijkbaar wel degelijk een omgevingsvergunning (MELDINGSPLICHT) in Vlaanderen vereist.

Maar is - tezelfdertijd - een AFBRAAKVERGUNNING vereist voor het afbreken van het afgebrand gedeelte ?

Waar kunnen we dat in de Vlaamse wetgeving of reglementering precies terugvinden ?

In welke gevallen is er volledige vrijstelling van afbraakvergunning ?

Bekijk

In het jaar 1991 wordt een koop-verkoop-overeenkomst (compromis) opgesteld.

In het jaar 1992 wordt de notariële verkoopakte verleden voor twee notarissen.

 

Nu wordt in het jaar 2019 (= 27 jaar later) in de papieren van de hoogbejaarde vorige eigenaar door haar familieleden nu een door koper en verkoper ondertekend document (= compromis) gevonden waaruit blijkt dat de verkoopprijs in de COMPROMIS maar liefst bijna 70 % HOGER was dan de prijs opgenomen in de notariële aankoopakte.

De registratie zou blijkbaar nooit tekortschattingen hebben vastgesteld of gesanctioneerd

Wat kan men met zo’n ondertekend stuk op vandaag op juridisch vlak nog aanvangen ?

Of is er verjaring ingetreden ?

 

 

Bekijk

Een bedrijf heeft bij ons een nieuw houten tuinhuis geplaatst.  Dit gebeurde met twee verschillende ploegen van telkens twee timmerlieden.

De elektriciteitsleidingen werden door onze eigen elektricien vakkundig en goed zichtbaar klaargelegd VOORALEER dat de houten wandbekleding zou worden aangebracht (via verlijming en met soort mousse) en VOORALEER dat het plafond en de wandbekleding zou worden afgewerkt (= enerzijds met planchetten in afzelia, anderzijds met volle gewone witte platen).

De ene timmerploeg heeft de elektriciteitsbekabeling heel verzorgd doorgetrokken nadat ze eerst met een klokboor de nodige kleine gaatjes in de PLANCHETTEN hadden gemaakt.

De andere ploeg heeft zonder meer alle duidelijk zichtbaar klaargelegde elektriciteitsbekabeling achter de volle witte platen weggestoken.  Het plafond is ondertussen volledig afgewerkt.

MAAR, de elektriciteitsbekabeling is nu niet meer zichtbaar of bereikbaar en kan achter die volle platen nu niet meer worden “opgevist” !

Er zouden zogezegd digitale foto’s genomen zijn door de timmerlieden, maar die werden ons nog steeds niet doorgemaild…???

Dit vormt voor onze elektricien nu wel een zeer groot probleem !   

1.   Wat als de bekabeling niet meer kan worden teruggevonden en dat de volle en verlijmde witte platen moeten worden (af)gebroken met een enorm grote kans op schade aan de vastgelijmde platen en aan het afgewerkt plafond ?

 Wat zeggen ter zake de "professionele regels van de bouwkunst" ???

WWie moet hier desgevallend in gebreke worden gesteld als er weldra geen afdoende "praktische en minnelijke" oplossing uit de bus komt ???

Bekijk

Een omgevingsvergunning of stedenbouwkundige vergunning ZOU in principe blijkbaar door iedereen kunnen worden aangevraagd via het zogenaamde digitaal omgevingsloket, ook al is men nog geen (volle) eigenaar geworden van het bedoelde kadastraal perceel.

In afwachting dat de notariële akte verleden wordt, kunnen verkoper en koper naar het schijnt in de “compromis”  overeenkomen of toelaten dat de toekomstige eigenaar op zijn kosten toch reeds een omgevingsvergunning aanvraagt.

Sommige gemeenten en steden zouden blijkbaar evenwel zo’n aanvraag weigeren die werd ingediend door een zogezegd (nog) niet zakelijk gerechtigde (niet-eigenaar, niet-vruchtgebruiker).

Wat is daar van wettelijk of reglementair eigenlijk allemaal van aan ?

Hoe kan dit administratief ongemak in de praktijk worden opgelost (IN DE COMPROMIS) zodat er voor de TOEKOMSTIGE nieuwe eigenaar bij de Dienst OMGEVING geen kostbare tijd verloren gaat om de latere effectieve uitvoering van de werken snel op te starten, vermits iedereen weet dat de administratieve procedure om een omgevingsvergunning maanden helaas lang kan aanslepen ?

Bekijk

Als nieuwe eigenaars worden we helaas regelmatig geconfronteerd met twee super nieuwsgierige bejaarde buren (zowel rechts als links) die ons voortdurend begluren of bespioneren en die, wat erger is, bovendien gedurende onze afwezigheid zelfs zonder toelating op onze eigendom naast en achter het huis komen.

Wij zijn nu zinnens om onze “privacy” te beschermen en die ongewenste betreding en bespieding een halt toe te roepen door naast onze zijgevels een houten volle afsluitbare tuinpoort of hekken te plaatsen vanaf de (gemeenschappelijke) scheidingsdraad (= open groen gekleurde geplastificeerde draadafsluiting) tot aan onze zijgevels.

 Vragen

1.         Is een omgevings- of bouwvergunning vereist of bestaat er een bepaalde meldingsplicht ?

2.         Welke wettelijke afstand moet gerespecteerd worden met de perceelsgrens en met de straatkant ?

3.         Wat is de maximum toelaatbare hoogte van zo’n volle houten afsluitbare poort of hekken gemeten vanaf de grond ?

4.         Voorziet of verbiedt een zogenaamd Veldwetboek daarover iets ?

 

Bedankt aan het bouwforum voor uw inzichten !

Bekijk

Wij zouden een geërfd doch niet verpacht stukje weiland gelegen in agrarisch gebied kunnen verkopen aan een aanpalende buur die daarin plots sterke interesse heeft betoond.

We mogen die verkoopkans niet laten voorbijgaan.

Bestaat de juridische mogelijkheid dat de kandidaat-koper dat stuk weiland onmiddellijk in gebruik zou mogen nemen vanaf de datum van ondertekening van de compromis of ietsje later bijvoorbeeld reeds vanaf het ogenblik dat de overeengekomen verkoopprijs volledig zou betaald zijn, zodat er zelfs op kosten van de koper reeds wijzigingen zouden mogen worden aangebracht, mits uiteraard strikte naleving van alle toepasselijke voorschriften inzake stedenbouw, ruimtelijke ordening en milieu en dat die toegeeflijkheid in een clausule van de compromis zouden worden voorzien ?

M.a.w. bestaat er  mogelijkheid tot ingebruikneming en tot wijziging nog vóór het verlijden van de notariële akte ? 

Bekijk
Reactie van Kandidaat-bouwheer853

Zonet kreeg ik via een familielid, bevriend met een architect, volgende bepaling van de Vlaamse Regering mee.

 Artikel 1/1. (22/11/2018- ...)

De medewerking van een architect is NIET verplicht voor de hiernavolgende handelingen:
1° …………..;
2° ……………..
3° de volgende bouwwerken:
a) …………….
b) een tuinhuisje, een bergplaats, een garage of een carport;
………..
met een maximumoppervlakte van 40 vierkante meter PER GEBOUW of CONSTRUCTIE …………
Als aan een bestaand gebouw wordt aangebouwd, dan mogen de bouwwerken noch de oplossing van een constructieprobleem met zich meebrengen, noch de stabiliteit van de aanpalende gebouwen wijzigen;

…………………..

Artikel 2. 

De medewerking van een architect is NIET verplicht voor de handelingen waarvoor de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening een vergunning voorschrijft terwijl de decreten en besluiten met betrekking tot de ruimtelijke ordening een dergelijke vergunning niet vereisen.

……………………….

INTERPRETATIEe => Een tuinhuisje, een bergplaats, een garage of een carport;

Zijn een tuinhuisje, een bergplaats, een garage of een carport nu 1 dan wel 4 verschillende constructies…???
Al dan niet achtereenvolgend te vergunnen….

Volgens de architecten en de advocatenwereld zou dit serieus discussievoer zijn, vatbaar voor verschillende interpretaties zowel door de vergunningsaanvragers als door de gemachtigde omgevingsambtenaren…….

De advocaten roepen het voordeel van de twijfel in….

Dus complexiteit alom, maar een compromis is en blijft uiteraard stevig aan te raden !

Ter losse info aan het bouwforum meegegeven.

Bekijk

De plaatser beweert ter gelegenheid van een prijsofferte dat een groot vast raam in de lounge van een houten tuinhuis moet voorzien zijn van éénzijdig gelaagd dubbel glas.

Dit zou voor de verzekeringsmaatschappijen vereist zijn, anders kunnen er bij een schadegeval geen uitkeringen gebeuren.

Klopt uit verzekeringsoogpunt die bewering of redenering ?

Of bestaan er in het Vlaamse Gewest ter zake voortaan nu plots algemeen geldende "stedenbouwbouwkundige" en/of energiebesparende voorschriften ?

Voorschrift dat bij een gedeeltelijk open blijvende lounge alvast ook maar géén enkel energiebesparend praktisch nut zou hebben.

Bekijk

Vanaf wanneer (= binnen hoeveel kalenderdagen na de beëindiging van het openbaar onderzoek) mogen de afbraak- & vernieuwingswerken in een BPA in principe worden GESTART nadat de officiële aanplakkingsperiode van 30 dagen met betrekking tot een "OPENBAAR ONDERZOEK" is verstreken en wetende dat er GEEN OPMERKINGEN OF BEZWAREN werden ingediend bij het College van Burgemeester en Schepenen ?  

Bekijk