Livios: Bouwen aan morgen


charlyse

    Lid sinds 09/09/2016

  • Andere particulier
  • Lid sinds 09/09/2016
  • 1 vraag gesteld
  • 49 vragen beantwoord
  • 2 vragen goed beantwoord
  • 0 keer gequote door een ander
  • 6 bedankjes ontvangen
  • 0 leden bedankt


charlyse
  • Andere particulier | Woont in Baasrode
Privébericht

Geschiedenis

1 2 3 4 · Volgende

Buren halen muur/bomen/afscheiding van tuin weg zonder overleg.

Reactie van charlyse

Ik denk dat het best  is een degelijke staat van bevinding te laten opmaken door een deurwaarder.

Indien u foto’s hebt van de tuin vóór de afbraak, deze best bijhouden. Ook zo veel mogelijk gedateerde foto’s maken van de huidige toestand vanuit alle zichthoeken.

Een klacht indienen bij de politie voor huisvredebreuk, eventueel diefstal, sloopwerken.  

Ook al is de firma ter goeder trouw maar het is best dat u in deze fase zich informeert bij een raadsman / advocaat. Uit vele casussen blijkt dat de verzekeringen het uiteindelijk toch tot een procedureslag drijven. 

Alleszins denk ik dat u in deze fase ook geen enkel document voor akkoord of wat dan ook mag tekenen. 

Het is beter dat u op voorhand gewapend bent ter voorkomming van een lange lijdensweg.

Aantal werkdagen

5 reacties ·

Reactie van charlyse

Ik begrijp niet zo goed waar u naar toe wilt. 

U kon ook zelf alle dagen naar de werf gaan en vaststellen of de werf toegankelijk was, de materialen bewerkbaar waren,  het aantal regenuren vaststellen, er foto's van nemen, .... De vraag is dan waar u zelf mee bezig bent. 

U kan ze ook zelf berekenen. Vraag de lijsten op bij het KMI.

Een aannemer berekent de dagen maar bepaalt ze niet en gaat ze ook niet zo maar uit zijn mauw schudden. Een rechtgeaarde aannemer maakt geen misbruik van de gevolgverletdagen en kan er uiteindelijk geen misbruik van maken. Niet alleen de aannemeer kan het berekenen, ook de rechtbank.

Neem uw contract ( in uw contract staat er waarschijnlijk iets over in), de regionale CAO van de confederatie bouw, de lijsten van het KMI en je kan er aan beginnen. Blijf wel zelf ook in de redelijkheid.

Kosten van een landmeter

11 reacties ·

Reactie van charlyse

Ik ben een leek in deze materie en zal u niet kunnen helpen.

Voor mij is uw vraag niet duidelijk.

Een verkaveling wordt toegestaan na de uitvoering van infrastructuurwerken ten koste van de verkavel

Reactie van charlyse

Ik meen te begrijpen dat die tekortkomingen (reling, kapot, aanplanting verwaarloosd) niet zijn opgenomen in het verslag van voorlopige oplevering en zich hebben voorgedaan erna. 

Ik denk wel de punten die zijn opgenomen op het verslag van voorlopige oplevering ten laste zijn van de overdrager.  

Indien die tekortkomingen niet zijn opgenomen, zijn normalier de kosten voor degene aan wie wordt overgedragen. 

Wat is contractueel vastgelegd? 

Gemeente laat na bouwvergunning over te maken aan 'stedenbouw'

Reactie van charlyse

Ik veronderstel dat “Bolleke” wil weten wat de risico’s zijn van de aankoop van dit onroerend goed behept met een bouwovertreding. Uitgaande van het verhaal zoals meegedeeld door SI.TH. heeft  de huidige eigenaar ter goeder trouw gehandeld en heeft de gemeente vergunningen verleend tegenstrijdig met de stedenbouwkundige voorschriften. De verleende vergunningen zijn niet ingeschreven in de gemeentelijke registers. 

Een bouwovertreding verjaart nooit. Bovendien is de woning “intussen” gelegen in een natuurgebied. Hier geldt een reglementering met beperktere mogelijkheden  (de reglementering is misschien wel onder grotere invloed van, maar niet alleen gestemd door de groenen).

Worst case scenario bij aankoop van de woning

Wanneer geen enkele regeling (zoals bijv. aanpassingen aan de woning) binnen de huidige reglementering met de overheidsinstellingen (gemeente, inspectie,…) mogelijk is: 

-          blijft de woning volledig in onvergunde toestand en is geen regularisatie mogelijk.

De notaris vraagt bij de gemeente informatie op (stedenbouwkundig uittreksel en stedenbouwkundige inlichtingen uit het vergunningen en plannenregister) én bij andere diensten.

De gemeente gaat  enkel de informatie genoteerd in de registers doorgeven  én de notaris informeren over de uitgevoerde renovatiewerken (de plannen zijn in haar bezit) in overtreding met de  stedenbouwkundige voorschriften.  

 De notaris moet  in het kader van de huidige reglementering  de toestand van onvergundheid in de aankoopakte vermelden. Mogelijks wil de notaris de vergunningen noteren die door de gemeente verleend maar niet ingeschreven zijn in de registers (op verklaring van de verkoper). Dus de koper heeft weet van de werkelijke toestand.

Door de aankoop  wordt de volgende eigenaar “instandhouder van de bouwovertreding” met  kennis over de bouwovertreding. 

Deze volgende eigenaar /instandhouder zal “meer dan waarschijnlijk” met dezelfde zo niet grotere problemen worden geconfronteerd dan de huidige eigenaar.

Een bouwovertreding gaat van de ene naar de andere eigenaar over (ook al werd de volgende eigenaar niet geïnformeerd). De verjaringstermijnen beginnen vanaf de akte van aankoop terug te lopen.

Mogelijks is de Inspectiedienst - vroegere Stedenbouw (via o.a. bepaalde databanken)  op de hoogte en/of wordt door de gemeente op de hoogte gebracht van de veranderde eigendomstoestand van het onroerend goed. Ook kan een mogelijke klacht (indien gegrond) van een of andere gebuur eveneens aanleiding geven tot een bezoek van Inspectie.  De gemeente zal hoogstwaarschijnlijk de onschuld zelve spelen zoals ze hier al 25 jaar doet. Inspectie zal noodgedwongen haar ogen sluiten voor onregelmatigheden (indien die al bewezen zijn of kunnen worden bewezen).

Inspectie (vroegere Stedenbouw):

-       heeft geen weet van de vergunningen indertijd verleend door de gemeente aan de vorige eigenaar - de gemeente heeft ze niet ingeschreven in de gemeentelijke registers;

-       gaat / kan geen rekening houden met die verleende vergunningen;

-       kan /zal binnen de wettelijke termijnen (in natuurgebieden gelden andere verjaringstermijnen) een bezoek brengen en een proces-verbaal van vaststelling  opmaken;

-       zal in het P.V. o.a. vermelden: 

          - de huidige eigenaar is instandhouder van de “bouwovertreding” die de vorige eigenaar /bouwvertreder heeft begaan;

          - al wat in overtreding is gebouwd en gerenoveerd;

          - relevantie informatie uit de aankoopakte.

De nieuwe eigenaar /instandhouder gaat niet door de correctionele rechtbank gedagvaard worden. Een correctionele straf wordt niet gevorderd -  hij heeft het “(bouw)misdrijf” niet gepleegd.

Mogelijks stuurt Inspectie aan op

-       volledige afbraak, of gedeeltelijke afbraak met aanpassingswerken;

-       of op  een betaling van een meerwaardeboete. 

Te weten dat een meerwaardeboete wordt gevorderd teneinde de eigenaar een “tijdelijke gunst van genot” te verlenen. Aldus wordt op deze wijze uitstel van afbraak en/of herstel in de vorige toestand verleend. Met betaling van een “meerwaardeboete” verdwijnt de onvergunde toestand niet.

Indien de nieuwe eigenaar / instandhouder niet ingaat op de eis van Inspectie zal hij gedagvaard worden met het oog op veroordeling omwille van  instandhouding van de bouwovertreding. 

Afhankelijk van wat Inspectie heeft gevorderd zal de rechter oordelen over afbraak, aanpassingswerken of betaling van een meerwaarde.

Ingeval  een meerwaardeboete werd gevorderd en de eigenaar is veroordeeld tot betaling van een meerwaarde, wordt aan de veroordeelde eigenaar de keuze gelaten om ofwel een meerwaardeboete te betalen ofwel binnen een bepaalde termijn afbraak en/of herstel in de vorige ‘vergunde toestand’ uit te voeren. Indien de eigenaar kiest voor betaling van de meerwaarde verdwijnt de bouwovertreding niet en blijft de onvergunde toestand bestaan.

Vermits hij bij de aankoop in kennis was gesteld en weet heeft van de bouwovertreding kan de eigenaar/instandhouder de eventueel “geleden” schade niet verhalen bij de vorige eigenaar .

De verleende vergunningen kunnen eventueel wel worden voorgelegd die door de gemeente zijn verleend doch in een gerechtelijke procedure wordt het spel gans anders gespeeld. De gemeente  (lees de verzekering waarbij de gemeente  is aangesloten voor dergelijke fouten, onregelmatigheden)   gaat daar gretig gebruik van maken.

De zeer reëele risico's zijn 

- een bezoek van Inspectie - een proces-verbaal van Inspectie en

             een voorstel tot betaling van een meerwaardeboete of een verplichting tot afbraak en/of gedeeltelijke aanpassing;-

- een dagvaarding en

een procedure (bij niet naleving van wat in het Pv is opgenomen);

            een veroordeling tot volledige afbraak, gedeeltelijke afbraak of betaling van een meerwaardeboete;

- de moeilijke zo niet onmogelijke doorverkoop (misschien de waarde van de grond)

- vooral slapeloze nachten en een lijdensweg.

Mogelijkheid tot beëindiging van aankoopbelofte (zonder schadebeding) door kandidaat-koper

Reactie van charlyse

Best misschien wel naar een advocaat stappen. Is de redelijke termijn hier niet overschreden? (8 maand lijkt mij nogal lang, ...). 

Het is heel eigenaardig dat u een belofte van aankoop doet maar dat u niet weet aan wie u die belofte hebt gedaan. 

Bij de gemeente kan u wel navragen of voor het perceel een bouwaanvraag is ingediend, een bouwvergunning is verleend door wie en aan wie.

Opzeg door eigenaar van niet-geregistreerd huurcontract wegens NIET (goed) onderhouden de huurwoning

Reactie van charlyse

Dat geen plaatsbeschrijving is opgemaakt en het huurcontract niet is geregistreerd, speelt in het voordeel van een huurder. 

Eigenlijk heeft een verhuurder meer baat bij een opmaak van een plaatsbeschrijving en registratie van een huurcontract. Bij wijze van spreken kan de huurder van vandaag op morgen de huurwoning verlaten zonder de wettelijke opzegtermijnen te moeten naleven, zonder schadevergoeding te moeten betalen. Een verhuurder kan een huurder niet zo maar uit huis zetten.

Zelfs voor de mogelijks aangerichte "schade" is zonder plaatsbeschrijving "de schade" moeilijk te bewijzen en een schadevergoeding te eisen.

Het is geen reden om de huurders uit de woning te zetten omdat ze voorheen als slechte betalers bekend stonden. 

Het is ook de vraag wat u bedoelt met "niet goed" of zelfs "niet onderhouden".

Geen vergunning gekregen voor twee gesloten bebouwing door PIDPA

Reactie van charlyse

Mogelijks was de verkoper van de grond  hiervan niet op de hoogte en is de erfdienstbaarheid eveneens niet opgenomen in zijn aankoopakte. Heeft de verkoper voorafgaand aan de verkoop een attest "stedenbouwkundige inlichtingen én notariële inlichtingen aangevraagd bij de gemeente? Mogelijks geeft de gemeente u hierop een antwoord.

Het lijkt mij heel logisch dat een verkoper positief antwoord op een vraag of op de betreffende percelen bijv. een tweewoonst mag worden gebouwd temeer dat u van de gemeente ook een positief antwoord hebt gekregen. Wanneer de gemeente u een positief antwoord geeft, waarom zou een verkoper van de gronden dan dat niet doen. 

Allleszins is het sowieso de taak van de behandelende notaris om de notariële inlichtingen voor dit perceel te raadplegen; zodoende moest hij toch hiervan op de hoogte geweest zijn (indien deze  ondergrondse erfdienstbaarheid in een notariëele akte  is vastgelegd en opgenomen in de desbetreffende databank) en moest de erfdiensbaarheid in uw aankoopakte opgenomen zijn.

Best is ook de notaris "aangetekend" aan te schrijven - een ondergrondse erfdiensbaarheid behoort tot het luik "notariële" inlichtingen. Inlichtingen over o.a. erfdienstbaarheden, worden bijgehouden in een databank waar notarissen toegang toe hebben. Het is dus de vraag of die erfdienstbaarheid al dan niet in deze databank is opgenomen. Zo ja vanaf welke datum.

1 2 3 4 · Volgende