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Syndic d'immeuble

Syndic d'immeuble

PitOnLivios
2 thumb_up 27 comment Autre professionnel
#Start · il y a 7 ans

Ah, quelle histoire quand il faut trouver un excellent syndic! Faut dire qu'il manque cruellement d'information à ce sujet pour l'instant. Certes, l'IPI répertorie tous ses membres reconnus (cf. http://www.ipi.be/index.php?lingua=FR ), mais cette liste n'offre aucune garantie de qualité. De même le label de qualité du SNP s'obtient simplement sur une promesse non vérifiée et en payant une centaine d'euros par an... (cf. http://www.lalibre.be/economie/libre-entreprise/article/235524/un-label-pour-les-syndics-d-immeubles.html & http://www.crioc.be/index.php?mode=forum&id=3270&lang=fr ). Alors, avec si peu de gages, comment trouver un excellent syndic? C'est l'expérience qui peut nous le dire, sa propre expérience et celle des autres. Un forum spécialisé comme celui-ci me semble tout indiqué pour échanger nos informations et expériences à ce propos.

Pour ma part, j'ai connus trois syndics différents, dont un très grand nom du secteur, et dans tous les cas le résultat était décevant et même très mauvais. Actuellement, je suis à la recherche, pour un ou deux immeubles à Bruxelles est, d'un prestataire de vraie qualité. Si vous avez de bons tuyaux, merci de les poster ici.

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Commentaire

PitOnLivios
2 thumb_up 27 comment Autre professionnel
il y a 7 ans

En tant que copropriétaire et membre de conseils de gérance, je me suis beaucoup renseigné sur les syndics et j'ai quelque expérience. Pour différentes copropriétés, j'en suis désormais à 4 syndics et bientôt 5. Et grâce aux échanges entre membres de différentes ACP on en apprend beaucoup.

Je distingue:
- les amateurs dans les toutes petites copropriétés
- les grands groupes au multiples filiales, parfois pilotées depuis un siège étranger, souvent français (forte concentration en cours)
- les petits et moyens bureaux indépendants

N'ayant d'intérêt que dans des copropriétés de 20 unités ou plus, je n'ai connu que des syndics professionnels, ce dont je traite ici.

Il m'apparaît que les grands groupes (grandes structures, mais en réalité: petits bureaux locaux, donc gare au marketing illusoire) sont beaucoup plus focalisés sur le commercial, la rentabilité à court terme et la croissance à tout prix que sur la qualité de leurs services. Les symptômes: contrats complexes et des suppléments pour tout et pour rien, beaucoup (trop) de clients en portefeuille, pas le temps, maîtrise lacunaire des dossiers, affaires complexes et techniques laissées de côté, pas de travaux, pas ou très peu d'initiatives, aucune vision, pas de vue d'ensemble, pas de plan stratégique long terme, faible suivi, absence de contrôle des prestataires, pas de contrôle de qualité, paiement tardif des fournisseurs, recouvrement inefficace d'impayés, peu d'interaction, pro-activité inexistante, sous-effectif quasi permanent, charges de travail très élevée, salariés pas toujours bien formés, informés, ni soutenus, mais sous pression avec baisse de motivation à la clef et fort roulement du personnel + confusion. Même pour la "simple" gestion quotidienne cela ne tourne pas rond. Alors, dans les cas plus complexes avec des reprises, de forts arriérés de paiement et de lourds travaux, rien ne va plus. Bref, très décevant par rapport aux belles images de marque.

Quant aux petits et moyens bureaux indépendants, ils sont tellement nombreux qu'ils comptent le meilleur et le pire. Il arrive aussi qu'un syndic "artisanal", donnant parfaite satisfaction dans une petite copropriété, soit dépassé en passant à une grosse et/ou complexe, par manque d'expérience spécifique, d'effectifs et d'outillage, surtout informatique. Puis, à force de chercher on déniche un excellent gestionnaire sur tous les plans: humain, administratif, financier et technique. Là perle rare!

Le facteur humain est primordial, mais il faut aussi les outils nécessaires. Par ailleurs, certains syndics, pour ne pas être débordés, limitent judicieusement leur portfolio d'appartements. Quoi qu'il en soit, pour trouver un bon syndic, je vous conseille vivement de prendre le temps et l'énergie de bien vous renseigner en vérifiant certainement les références auprès de plusieurs sources différentes. Appeler les présidents et membres de conseils de gérance. Ils racontent généralement volontiers comment les choses se passent en coulisses.

PitOnLivios
2 thumb_up 27 comment Autre professionnel
il y a 7 ans

Un peu de lecture pour les vrais motivés: ;-)

[u][b]Immo-Particulier[/b][/u] http://www.immo-particulier.be
http://www.immo-particulier.be/fr/informations.html

[u][b]IPI - Institut Professionnel des Agents Immobiliers[/b][/u] http://www.ipi.be/

[u][b]ABSA - Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens[/b][/u] http://www.absa.be
http://www.absa.be/question/comptabilite.htm#compta

[u][b]CIBEX - Chambre des Expert Immobiliers de Belgique[/b][/u] http://www.cibex.be
- http://www.cibex.be/Documents.aspx
- Calorimètres: http://www.cibex.be/getattachment/dd6f9eb8-6ed9-4ea0-ae34-12d438657660/Calorimetres---Principes-de-fonctionnement-(03-06-.aspx
- Dispositions générales relatives aux baux des biens: http://www.cibex.be/getattachment/48104bb7-8d0e-43ed-953c-6f4374e4cb73/Dispositions-generales-relatives-aux-baux-des-bien.aspx

[u][b]FBC - Fédération belge des copropriétaires[/b][/u] http://www.copropriete.be/

[u][b]SNP - Syndicat National des Propriétaires[/b][/u] http://www.snp-aes.be/index.lasso?l=FR

[u][b]CNIC - Centre National d'Information pour Copropriétaires[/b][/u] http://www.cnic.be/start.asp

[u][b]Forcopro[/b][/u] (formation, coaching et soutien des copropriétaires actifs) http://www.forcopro.be/index.php

[u][b]Copropriété eJuris[/b][/u] http://www.copropriete-ejuris.be
- Comptabilité et Gérance d'une copropriété: http://www.copropriete-ejuris.be/copropriete-comptabilite-gerance.shtml

[u][b]DroitBelge.be[/b][/u] http://www.droitbelge.be
- Les fiches pratiques "Immobilier et Bail" éditées par le cabinet d'avocats Collon, Dirix & Desternes (Xirius - avocats): http://www.droitbelge.be/droit_immobilier_bail.asp
- Comptablité des associations de copropriétaires: http://www.droitbelge.be/fiches_detail.asp?idcat=22&id=188
- Le règlement du Conseil relatif aux procédures d'insolvabilité, lundi 22 juillet 2002: http://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=76
- Comptablité des associations de copropriétaires, par Eric Causin, jeudi 22 septembre 2005: http://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=273
- Nouvelles modifications de la loi sur la copropriété, par Florence Desternes, vendredi 14 octobre 2011: http://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=675
- Proposition de loi relative à la copropriété en matière de contrôle des comptes, par Florence Desternes (Xirius), mardi 8 mai 2012: http://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=700
- Nouvelles modifications en matière de copropriété, par Florence Desternes [Xirius], mercredi 13 juin 2012: http://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=706

[u][b]Jura Falconis, Juridisch Wetenschappelijk Studententijdschrift, Faculteit Rechtsgeleerdheid KUL[/b][/u]
jura falconis, jg 43, 2006-2007, nr 2, p. 261-296: http://www.law.kuleuven.be/jura/art/43n2/verhenneman.htm

PitOnLivios
2 thumb_up 27 comment Autre professionnel
il y a 7 ans

[u][b]Bonnes pratiques, déontologie et label de qualité pour syndics[/b][/u]


[b]Bonnes pratiques:[/b]

[u]En résumé:[/u]
[quote]... 3 grands chapitres: gestion administrative, gestion financière et gestion technique.
 
Dans le premier chapitre, le respect (tenue, classement, envoi en temps et en heures...) des cahiers des charges, dossiers de base, contrats, règlements d'ordre intérieur et autres procès-verbaux est mis en exergue. Tout comme le respect des engagements, avec distinction entre missions normales (comprises dans les honoraires courants) et missions spéciales (qui feront l'objet d'honoraires particuliers). Et c'est pareil pour les horaires: un «bon syndic» doit être disponible pendant les heures normales de bureaux et répondre à toute lettre, note ou autre communication endéans les 15 jours.
 
En matière financière, il doit être attentif à ce que les décomptes soient réalisés et envoyés en temps voulu. Mieux, il doit mener une politique d'encaissement des fonds des plus rigoureuses, à coup de rappels ou de mise en demeure. Et ce, sans faire l'amalgame entre fonds de roulement et fonds de réserve.
 
Côté technique, le syndic labellisé fera chaque année un rapport sur l'état du bâtiment et de ses équipements techniques, et établira un tableau d'amortissement de toutes les parties vitales du bâtiment, qui servira entre autres à l'élaboration d'un plan d'entretien à long terme. Quand des travaux importants s'avéreront nécessaires, il passera par des experts et plusieurs devis. Enfin, il informera tous les copropriétaires de l'élaboration de nouveaux règlements ou législations concernant la copropriété.
[/quote] source: http://www.lalibre.be/economie/libre-entreprise/article/235524/un-label-pour-les-syndics-d-immeubles.html

[u]En détails:[/u]
http://www.kc-cq-syndic.be/FR/index_files/Page344.htm



[b]Déontologie et directives imposées par l'I.P.I.:[/b]

[u]En résumé:[/u]
[quote]Parmi ces obligations déontologiques, on relèvera les plus importantes:
 
1) le respect des lois et règlements qui s’appliquent à la profession, comme la loi sur les pratiques du commerce et la protection du consommateur, la loi sur la protection de la vie privée, les lois luttant contre la discrimination, la loi anti-blanchiment d’argent,…
 
2) l’obligation d’assurer sa responsabilité civile professionnelle et de faire cautionner les fonds et valeurs de tiers à des conditions minimales bien définies;
 
3) l’obligation de proposer à ses clients des modèles de contrats clairs, spécialement lorsqu’ils comprennent un mandat (pouvoir de conclure un contrat au nom et pour le compte du client);
 
4) des obligations en matière de transparence, comme par exemple le fait que les annonces doivent clairement faire apparaître qu’elles émanent d’un agent immobilier;
 
5) l’interdiction de percevoir des honoraires de personnes autres que son commettant, sauf convention contraire;
 
6) l’obligation d’ouvrir un compte de tiers et de placer sur ce compte les fonds et valeurs qui ne lui reviennent pas;
 
7) le respect du devoir de discrétion, qui implique de ne pas communiquer des informations à des personnes qui ne sont pas autorisées à en avoir connaissance;
 
8) l’interdiction de tout conflit d’intérêts;
 
9) l’obligation de suivre une moyenne de 10 heures par an de formation permanente, calculée sur une période de 2 ans.
[/quote]source: http://www.ipi.be/NV_3_C.php?lingua=FR
[quote]
[u]A. Dispositions déontologiques spécifiques de l'IPI [/u]
CHAPITRE IX : obligations spécifiques du régisseur
Art. 33
L'agent immobilier, régisseur, effectue les paiements pour compte du commettant, uniquement sur présentation de pièces justificatives. Le transfert des sommes reçues s'effectue d'après les modalités convenues par écrit, éventuellement sous déduction des frais et honoraires. Un décompte est établi au moins une fois par an. Sauf convention contraire, tous les travaux à effectuer doivent être soumis pour approbation au commettant, et ne peuvent être commandés qu'après que l'agent immobilier, régisseur, s'est assuré qu'il dispose des moyens financiers nécessaires.
Art. 34
L'agent immobilier, régisseur, conserve tout document important jusqu'à 5 ans après clôture de chaque dossier locatif, sauf autres dispositions légales ou contractuelles. A la fin de sa mission, l'agent immobilier transmet le dossier au propriétaire, de même qu'un inventaire détaillé et daté, établi en deux exemplaires et signé par toutes les parties concernées.
Art. 35
L'agent immobilier, régisseur, veille, en accord avec son commettant, à ce que le locataire du bien immobilier en question puisse bénéficier d'une exécution correcte du bail, afin de lui assurer une habitabilité ou une jouissance normales du bien immobilier.

[u]B. Directive 8 de l'I.P.I. : Contenu minimum de la convention établie par l'agent immobilier, syndic,ayant pour objet les articles 12 et 39 de la déontologie [/u]
La convention établie par l'agent immobilier, syndic, doit obligatoirement spécifier:
- l'objet,
- les parties,
- le début et la durée de la convention,
- les modalités de résiliation et de prorogation,
- la description des prestations ordinaires et extraordinaires,
- les honoraires et les remboursements de frais,
- les modalités de reprise
- les modalités de décharge,
- les droits et obligations qui découlent des règles de fonctionnement propres à l'organisation du bureau du syndic.
Les honoraires tels que convenus de l'agent immobilier, syndic, couvrent les missions légales. La convention entre l'agent immobilier, syndic, et l'association des copropriétaires énumère les missions légales qui sont considérées comme des missions ordinaires et celles qui sont considérées comme des missions extraordinaires.
Les missions complémentaires sont celles qui, conformément à la loi du 30 juin 1994 ne font pas partie des missions légales du syndic. Elles font l'objet d'une convention distincte.

[u]C. Directive 11 de l'I.P.I. : Obligations spécifiques de l'agent immobilier, syndic, en matière de dossiers, ayant pour objet l'article 14 de la déontologie.[/u]
1. Dossier de base
À la prise d'effet de son mandat, l'agent immobilier, syndic, nommé pour un immeuble nouvellement construit, constituera un dossier de base complet relatif à l'immeuble et à sa construction. Ce dossier comprendra entre autres les plans de construction, les cahiers des charges, les différents rapports de contrôle et d'examen des installations communes, les garanties éventuelles, la liste des sous-traitants par spécialité, les permis de bâtir, le rapport et/ou les conditions imposées par les services d'incendie, les statuts et annexes, et le règlement d'ordre intérieur. Pour des immeubles existants, il le fera dans la mesure du possible, et, au moins, le permis de bâtir et les plans. Les agents immobiliers, syndics, successifs complètent au fur et à mesure ce dossier de base, notamment avec le registre des décisions de l'assemblée générale et des annexes et/ou pièces justificatives, avec la correspondance ainsi qu'avec les contrats liant l'association des copropriétaires.
2. Archivage
L'agent immobilier, syndic, ne peut être tenu responsable que de l'archivage des documents qui concernent sa période de gestion et de ceux qui lui ont été remis par son prédécesseur contre quittance.

[u]D. Directive 12 de l'I.P.I. : Obligations spécifiques de l'agent immobilier, syndic, envers son commettant, ayant pour objet l'article 38 de la déontologie.[/u]
L'agent immobilier, syndic, doit prévoir un budget pour les dépenses périodiques courantes, avec une adaptation du fonds de roulement.
L'agent immobilier, syndic, conseillera à l'association des copropriétaires de constituer un fonds de réserve en fonction des dépenses prévues nécessaires à la conservation du patrimoine.
Avant de commander livraisons et/ou travaux suite à des circonstances imprévues non reprises au budget ordinaire ou suite à des décisions de l'assemblée générale, l'agent immobilier, syndic, reclamera les fonds nécessaires.
L'agent immobilier, syndic, ne confiera des travaux ou ne demandera des prestations de services qu'à des firmes enregistrées ou à des personnes satisfaisant aux normes légales.
Lorsque l'agent immobilier, syndic, constate que les risques ne sont pas ou insuffisamment couverts, il est habilité à faire adapter les polices d'assurance à titre provisoire. Il mettra ce point à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.

[u]E. Directive 13 de l'I.P.I. : Obligations spécifiques de l'agent immobilier, syndic, envers ses confrères, ayant pour objet l'article 40 de la déontologie.[/u]
Si l'agent immobilier, syndic, sortant ne reçoit pas immédiatement sa décharge, le nouvel agent immobilier, syndic, prendra les initiatives adéquates pour que l'assemblée générale puisse se prononcer à ce sujet, et fera part des réserves eventuelles à son confrère.
Si la décharge est effective, le nouvel agent immobilier, syndic, prendra les initiatives adéquates pour que soient liquidées les dettes impayées de l'association des copropriétaires envers l'ancien agent immobilier, syndic.

[u]F. Directive 14 de l'I.P.I. : Obligations spécifiques de l'agent immobilier, syndic, envers les représentants des professions connexes et apparentées, ayant pour objet les chapitres IV et X de la déontologie.[/u]
Si lors d'une mutation, l'agent immobilier, syndic, donne à un notaire des renseignements ou des documents concernant la copropriété lors d'une mutation, il les délivrera au prix coûtant, sans préjudice de son droit de demander à cette fin des honoraires particuliers.
De même, sans préjudice de son droit de demander à cette fin des honoraires particuliers, l'agent immobilier, syndic, fournira sur demande au prix coûtant les copies des documents relatifs à la copropriété à un confrère disposant d'une mission d'achat ou de vente ou d'une mission de location, ou à un confrère régisseur ou à un expert muni d'une mission d'estimation.
En dehors des deux cas précités et des cas prévus par la loi, l'agent immobilier, syndic, n'est pas habilité à fournir des informations à propos de l'association des copropriétaires. [/quote] source: http://www.cibru.be/5.asp

[u]En détails:[/u]
http://www.ipi.be/admin/userfiles/file/FR/Nouveau%20site/Textes%20juridiques/Directives%20deontologiques.pdf

http://www.ipi.be/admin/userfiles/file/FR/Nouveau%20site/Textes%20juridiques/Code%20de%20deontologie.pdf



[b]Label de qualité du Syndicat National des Propriétaires (SNP):[/b]
Le Syndicat National des Propriétaires (SNP) a développé en collaboration avec la Koninlijk Algemeen Eigenaars Verbond de Gand et la Fédération Nationale des Administrateurs de Biens (FNAB) une certification de qualité pour les syndics de copropriété (cf. http://www.kc-cq-syndic.be/FR/index_files/Page344.htm & http://www.kc-cq-syndic.be/FR/index.htm ).
[u]Remarque:[/u] malheureusement, ce label ne comporte aucune garantie et n'est pas fiable! En témoigne, cet échange sur le site du CRIOC à propos de Olivier Hees, de Immo Hees:
[quote][b]Question:[/b]
En vue de rassurer le consommateur, le SNP, en collaboration avec la Koninlijk Algemeen Eigenaars Verbond de Gand et la Fédération Nationale des Administrateurs de Biens, a créé fin 2004 le « label de qualité » pour les syndics d’immeubles. Ce label de « qualité » est attribué au syndic qui en fait la demande moyennant le paiement de 120€ et qui s’engage sur l’honneur à respecter 27 points précis répartis en trois catégories (administratif, financier, technique) concernant la gestion d’immeubles. En octobre 2008, 57 syndics se revendiquent de ce label de qualité qui devrait représenter aux yeux des copropriétaires une garantie puisque attribué par un syndicat censé défendre les intérêts des copropriétaires. J’ai porté plainte devant la Commission certification du SNP en janvier 2008 contre mon syndic parce qu’il a obtenu ce label alors qu’il ne respecte pas la quasi-totalité de ses engagements et qu’il annonce cependant sur son site internet « Parce qu’il respecte les engagements définis pour le bon accomplissement de sa mission de syndic, O…H…a en outre reçu le label qualité du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires ( SNP) ». Tous les manquements à cette charte ont été décrits dans ma plainte. Interrogée sur un forum dédié à la copropriété la directrice du SNP répond : « Nous n'avons pas la possibilité matérielle de surveiller concrètement le comportement de chacun d'eux et devons nous contenter d'exiger qu'ils réitèrent annuellement ces engagements (cotisation 130€). Et retirer la certification si nous acquérons la conviction qu'ils ne les respectent pas. » Dans le journal « Le CRI » du SNP de septembre 2008, mon syndic vient d’acheter un quart de page de publicité pour sa société. Je viens de recevoir la décision de la Commission certification du SNP : « En l’absence d’arguments logiques et en raison des nécessités inhérentes à la vie et au fonctionnement de la copropriété, la Commission ne retient aucun manquement à la Charte. Elle décide donc de classer vos plaintes sans suite. » Est-il sérieux d’attribuer un label seulement sur l’honneur et dans ce cas précis, ce syndic n’a-t-il pas acheté, outre sa certification, son immunité ?
 
[b]Réponse:[/b]
Ce label est un label "auto-proclamé", imaginé de toutes pièces par des professionnels. Il n'offre pas les garanties d'une labellisation publique et réglemetaire. Les organisations de consommateurs revendiquent depuis des années la mise en place d'une labellisation rigoureuse et mieux contrôlée par des organismes indépendants, certifiés par les pouvoirs publics. Pour en savoir plus sur le labels, cliquez sur ce lien. [/quote] source: http://www.crioc.be/FR/search.php?idtheme=0&search=label

PitOnLivios
2 thumb_up 27 comment Autre professionnel
il y a 7 ans · Recevoir des remerciements

Je posterai mon évaluation + classement de quelques syndics.

syndic
0 thumb_up 3 comment Autre professionnel
il y a 6 ans

Ah, quelle histoire quand il faut trouver un excellent syndic! Faut dire qu'il manque cruellement d'information à ce sujet pour l'instant. Certes, l'IPI répertorie tous ses membres reconnus (cf. http://www.ipi.be/index.php?lingua=FR ), mais cette liste n'offre aucune garantie de qualité. De même le label de qualité du SNP s'obtient simplement sur une promesse non vérifiée et en payant une centaine d'euros par an... (cf. http://www.lalibre.be/economie/libre-entreprise/article/235524/un-label-pour-les-syndics-d-immeubles.html & http://www.crioc.be/index.php?mode=forum&id=3270&lang=fr ). Alors, avec si peu de gages, comment trouver un excellent syndic? C'est l'expérience qui peut nous le dire, sa propre expérience et celle des autres. Un forum spécialisé comme celui-ci me semble tout indiqué pour échanger nos informations et expériences à ce propos.

Pour ma part, j'ai connus trois syndics différents, dont un très grand nom du secteur, et dans tous les cas le résultat était décevant et même très mauvais. Actuellement, je suis à la recherche, pour un ou deux immeubles à Bruxelles est, d'un prestataire de vraie qualité. Si vous avez de bons tuyaux, merci de les poster ici.

 

Cher Monsieur,

 

Mon amie et moi vivant dans une meme copropriete de 16 unites avons fait le pari d'officer comme syndic pour cet immeuble.

NOUS ADORONS, et je dois dire qu'on s'en sort TRES BIEN.

Nous avons souffert pour trouver un bon syndic, on en a essaye 3, qui etaient pas tous mauvais, on en a eu des pires!

Depuis que nous nous occupons de l'immeuble, les problemes sont resolus plus rapidement...

Nous nous lancons donc sur Bruxelles.

Nous avons amenage un local avec nos bureaux, et la salle pour les AG.

Si vous voulez un rendez-vous c'est avec plaisir que nous vous recevrons.

 

Serge Halpern

0475/27-00-37

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Transparence et sécurité voila mes maîtres mots. http://gestiondimmeuble.unblog.fr/

Laissez votre adresse e-mail et nous vous avertissons lors d’une nouvelle question ou discussion.

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